Novo Plano Diretor impõe a proprietários e empreendedores imobiliários, titulares de terrenos localizados em áreas de Zoneamento Inclusivo, a construção de habitação social, mas sem garantias de contrapartidas. Prazo para escapar da regra termina em agosto de 2027.

A terceira geração do Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal – PDOT entrou em vigência recentemente e trouxe uma novidade que pode gerar prejuízos para proprietários de terrenos e imóveis localizados em alguns setores de Taguatinga, Ceilândia, Samambaia, Guará e Plano Piloto. 

O novo PDOT instituiu o chamado Zoneamento Inclusivo (ZI) como um instrumento de incentivo à produção de habitação de interesse social – HIS, e de habitação de mercado econômico – HME em terrenos particulares, localizados em áreas dotadas de infraestrutura e próximas a eixos de transporte público coletivo. 

Por este novo dispositivo, todo empreendimento imobiliário localizado em área de zoneamento inclusivo deve, obrigatoriamente, incluir 10% das unidades para HIS e 5% para HME destinadas ao programa habitacional de interesse social promovido pela CODHAB. Ou seja: o plano diretor agora determina que todo empreendimento particular construído em área de zoneamento inclusivo deve reservar 15% das unidades residenciais para atendimento da política habitacional do Governo. 

Além da cota de 15% destinada à HIS e HME, o PDOT estabelece que todas as unidades residenciais do empreendimento sejam inicialmente ofertadas a candidatos habilitados pela CODHAB, pelo prazo de 120 dias. Após este prazo, caso ainda haja unidades remanescentes, o empreendedor está obrigado a, no prazo de 60 dias, ofertá-las ao Distrito Federal, que terá mais 60 dias para manifestar interesse na aquisição. 

Somente após o cumprimento integral deste procedimento é que as unidades remanescentes poderão ser comercializadas no mercado. Na prática, o empreendedor terá que aguardar até 240 dias para, enfim, ofertar as unidades residenciais que restarem do seu empreendimento ao mercado. 

Este modelo impõe aos proprietários de terrenos e empreendedores privados a obrigação de incorporar habitação social em empreendimentos privados localizados na denominada zona de inclusão. O obstáculo é que, em troca desta obrigação, o PDOT não prevê compensação ou incentivo direto ao proprietário ou empreendedor que aderir à estratégia. 

No que se refere à compensação, o plano diretor apresenta apenas uma previsão genérica sobre a possibilidade de aumento de até 100% da densidade demográfica nas áreas de zoneamento inclusivo, sem garantir qualquer contrapartida que amplie o potencial do lote de forma a compensar eventuais perdas decorrentes da adesão do empreendimento privado ao projeto de habitação social do Governo. 

Segundo o Anexo IV, Mapa 6 e Tabela 6 do PDOT, a estratégia de zoneamento inclusivo abrange grandes setores como: 

• Áreas centrais e vias principais de Ceilândia; 
• Taguatinga Norte, QS 9, CSG e Pistão Sul;
• Samambaia – QN, QR, Centro Urbano e Subcentro Oeste; 
• EPIA, abrangendo o Park Sul e parte do SAI; 
• W3 Sul, W3 Norte e Setores Centrais do Plano Piloto 

O mapa do PDOT indica, em destaque, as zonas inclusivas já instituídas, podendo outras serem criadas por regulamento específico.

Apesar do importante objetivo de criar novas estratégias de provimento habitacional, neste caso, do chamado zoneamento inclusivo previsto no PDOT, se destaca a assimetria jurídica imposta a quem é proprietário de imóveis ou incorporador nestas áreas.

O Governo cria uma adesão compulsória do particular que deseja construir um empreendimento imobiliário em zona de inclusão ao programa de habitação social, mas sem garantia de qualquer benefício vinculado diretamente ao lote atingido pela obrigação. 

A previsão de aumento de densidade demográfica das zonas inclusivas no plano diretor não é suficiente para recompor o resultado que o empreendedor teria se comercializasse seu empreendimento em condições de livre mercado. Isso porque densidade demográfica e potencial construtivo são parâmetros diferentes.

O aumento da densidade de uma zona não implica automaticamente que o proprietário poderá construir mais metros quadrados no seu terreno, apenas permite a produção de unidades menores dentro do coeficiente de aproveitamento já estabelecido, sem qualquer ganho real de área.

Neste caso, o PDOT não prevê aumento de coeficiente de aproveitamento, de gabarito, de taxa de ocupação, nem redução de recuos, fatores que poderiam representar benefício efetivo à produção de habitação social em terrenos privados.

Há prazo para o proprietário excluir seu lote do zoneamento inclusivo

O art. 363 do PDOT garante ao proprietário o direito de optar pela não utilização do zoneamento inclusivo. O problema é o prazo: 18 meses a partir da publicação da lei, portanto, até agosto de 2027. O proprietário de terrenos ou imóveis passíveis de desenvolvimento imobiliário em zona inclusiva que não se manifestar dentro desse período ficará automaticamente sujeito a todas as obrigações deste novo instrumento. 

A lei não prevê notificação individual comunicando o proprietário ou empreendedor do prazo para optar pela não utilização do zoneamento inclusivo. Deste modo, a contagem dos 18 meses já começou.

O que fazer agora

Para proprietários, incorporadoras e construtoras com terrenos em áreas classificadas como zoneamento inclusivo, o momento exige avaliação criteriosa da situação jurídica do imóvel e a busca por orientação especializada, antes que o prazo se esgote.

A análise deve considerar o porte do projeto, o perfil do produto pretendido, a capacidade de infraestrutura da área e a viabilidade econômica com o ônus de 15% de unidades controladas. Para alguns projetos, pode valer a pena aguardar a regulamentação da lei que, se vier com contrapartidas construtivas reais e vinculadas ao lote, pode mudar o cálculo e se tornar vantajoso aderir ao zoneamento inclusivo.

A adequada compreensão desse novo regime e a estruturação jurídica das decisões serão determinantes para a viabilidade dos empreendimentos submetidos ao zoneamento inclusivo ao longo dos próximos 10 anos de vigência do novo plano diretor do Distrito Federal. 

Washington Dourado 

Advogado

Sócio fundador do escritório Washington Advogados

Atuante na área do direito urbanístico, imobiliário, fundiário e habitacional

Email: contato@washingtonadv.com.br