Histórico de embargos, falta de licenciamento e manutenção precária expõem riscos da verticalização irregular no Distrito Federal
O acidente envolvendo a queda de um elevador com oito pessoas em um prédio residencial de Vicente Pires, no Distrito Federal, voltou a chamar atenção para um problema recorrente na região: a combinação entre construções irregulares, fiscalização deficiente, manutenção inadequada e riscos à segurança dos moradores.
O elevador despencou do terceiro andar até o subsolo, deixando moradores feridos e provocando pânico no edifício. As apurações iniciais indicam possível sobrecarga da cabine e levantam questionamentos sobre as condições de manutenção do equipamento.
O prédio onde ocorreu o acidente possui histórico de embargos e autuações por irregularidades urbanísticas, incluindo ausência de licenciamento e descumprimento de ordens de paralisação e adequação da obra, situação considerada comum em Vicente Pires e já conhecida pelos órgãos de controle urbano do Distrito Federal.
Verticalização desordenada e “grilagem vertical”
Vicente Pires tornou-se, nos últimos anos, a região administrativa com o maior número de embargos de obras no DF. A área, que surgiu a partir de ocupações irregulares, enfrenta atualmente um crescimento acelerado de edificações sem projeto aprovado, sem alvará de construção e, em alguns casos, erguidas em áreas públicas ou ambientalmente sensíveis.
Nesse contexto, ganha força o fenômeno conhecido como “grilagem vertical”, termo utilizado para descrever a construção de prédios em áreas que, legalmente, não poderiam receber edificações desse porte. Muitas dessas unidades são comercializadas como regulares, embora não atendam aos parâmetros urbanísticos exigidos. Na prática, a ocupação avança não apenas horizontalmente, mas também verticalmente, ampliando o número de moradores e os riscos estruturais.
A falta de regularização vai além da esfera burocrática. A ausência de projetos aprovados e de fiscalização efetiva favorece construções precárias, muitas vezes executadas com materiais inadequados, mão de obra sem qualificação técnica e instalação de equipamentos sem certificação.
Outro fator recorrente nesse tipo de empreendimento é a inexistência de uma incorporadora formal. Em muitos casos, a figura central é o chamado “dono do prédio”, geralmente o proprietário do terreno, responsável pela obra, pela cessão de direitos das unidades e pela manutenção do edifício, o que agrava a fragilidade jurídica e estrutural das construções.
Embora concentre hoje o maior índice de “grilagem vertical” no DF, Vicente Pires não é um caso isolado. Regiões administrativas consideradas regulares, como Taguatinga, Ceilândia, Riacho Fundo e Sobradinho, também enfrentam processos de verticalização desordenada. Em janeiro de 2022, por exemplo, um prédio irregular de cinco andares desabou em Taguatinga Sul, deixando cerca de 24 famílias desabrigadas, que ainda buscam reparação judicial.
Responsabilizações e riscos para compradores
Do ponto de vista jurídico, há diversas possibilidades de responsabilização, incluindo a civil e penal de incorporadores, construtores ou empreendedores por vícios construtivos e falhas de segurança; a responsabilidade do condomínio pela manutenção dos equipamentos e pelo descumprimento de embargos e normas urbanísticas; além da responsabilidade administrativa pela ausência de fiscalização adequada.
Compradores de imóveis em empreendimentos irregulares também assumem riscos elevados, como dificuldade de financiamento, impossibilidade de registro, problemas na revenda e até a chance de interdição ou demolição. Esses condomínios, inclusive, não possuem registro formal como condomínio, não recebem CNPJ próprio e operam como associações, com unidades comercializadas por meio de cessão de direitos, sem matrícula individualizada.
Casos como a queda do elevador em Vicente Pires, o desabamento em Taguatinga e situações frequentes de alagamentos de garagens e instabilidade de muros reforçam a importância da análise jurídica prévia do imóvel. A verificação da matrícula, do projeto aprovado, do alvará de construção, do habite-se e do histórico urbanístico do empreendimento é medida essencial para reduzir riscos. A regularização urbana, nesse contexto, não é mera formalidade, mas um fator determinante de segurança e proteção patrimonial.
*Texto realizado em parceria com a Drª Ana Beatriz Sitta, especialista em Direito Imobiliário e Condominial.
