Assinaturas eletrônicas e seus efeitos nas transações imobiliárias
A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que reconheceu a validade de procuração assinada eletronicamente pela plataforma Gov.br, sem a necessidade de reconhecimento de firma (REsp nº 2.243.445/SP, Rel. Min. Daniela Teixeira, julgada em 19/1/2026), reacendeu o debate sobre o uso de assinaturas eletrônicas nas relações privadas.
No entanto, a repercussão do julgado tem revelado um problema recorrente: a leitura apressada de precedentes judiciais, especialmente quando aplicados ao mercado imobiliário, onde validade civil, forma legal e eficácia registral raramente se confundem.
O alcance real da decisão do STJ
O caso analisado pelo STJ surgiu em um contexto processual, no qual se discutia a legalidade da extinção de uma ação judicial baseada na exigência de procuração com firma reconhecida, apesar da juntada de instrumento assinado eletronicamente via Gov.br.
Ao prover o recurso especial, o Tribunal afirmou que a assinatura eletrônica avançada, conforme a Lei nº 14.063/2020, é um meio idôneo de comprovar a autoria e a manifestação de vontade. Portanto, a exigência de reconhecimento de firma ou comparecimento presencial é ilegítima, salvo impugnação concreta quanto à autenticidade da assinatura.
A decisão representa um avanço significativo no combate ao formalismo excessivo. No entanto, não se trata de uma autorização geral para ignorar exigências legais, nem de uma alteração no regime jurídico dos atos notariais e registrais.
Validade Civil e Direito Imobiliário: Uma Análise Distinta
No Direito Civil, prevalece a liberdade de forma. O artigo 107 do Código Civil estabelece que a validade da declaração de vontade não depende de uma forma específica, exceto quando a lei expressamente a exigir. Essa diretriz foi reforçada no ambiente digital pela Medida Provisória nº 2.200-2/2001 e sistematizada pela Lei nº 14.063/2020, que reconhece a validade das assinaturas eletrônicas avançadas, como a Gov.br, para contratos entre particulares.
Nesse contexto, contratos particulares imobiliários, como promessas de compra e venda, cessões de direitos, contratos de locação, aditivos e distratos, podem ser validamente firmados por meio de assinatura Gov.br ou plataformas privadas de assinatura eletrônica, desde que observados mecanismos mínimos de validação e a concordância das partes. O problema surge quando essa validade civil é confundida com segurança jurídica plena.
O Ponto de Ruptura: O Sistema Notarial e Registral
As transações imobiliárias envolvem dois planos jurídicos distintos: o plano obrigacional, que define os direitos e deveres das partes, e o plano real, regido pelo Direito Notarial e Registral, responsável por garantir publicidade, eficácia erga omnes e segurança ao tráfico imobiliário.
O Registro de Imóveis opera sob a legalidade estrita e a tipicidade formal, o que significa que ele não apenas verifica a validade civil do contrato, mas também sua adequação formal para registro. Portanto, um contrato pode ser válido entre as partes e, ainda assim, não ser registrável.
Na prática cartorária, as assinaturas eletrônicas qualificadas (ICP-Brasil) e as escrituras públicas lavradas por meio do e-Notariado são amplamente aceitas e possuem fé pública notarial. No entanto, a assinatura Gov.br, embora válida no plano civil, não substitui a escritura pública quando exigida por lei e não vincula automaticamente os cartórios quanto ao registro.
A discussão sobre a validade das assinaturas eletrônicas no mercado imobiliário vai além da mera formalidade e se torna estrutural. A principal armadilha é a falsa sensação de segurança de que a validade do contrato é suficiente para proteger o patrimônio envolvido.
A advogada Steffania Cardoso, do escritório Washington Advogados, alerta que, no Direito Imobiliário, a validade de um contrato não é suficiente. Ele precisa respeitar a forma legal, revelar a vontade real das partes e se sustentar no cartório, no tempo e no litígio. Um contrato válido entre as partes pode não ser registrável, o que apenas adia o problema.
A diferença entre um contrato formalmente correto e um juridicamente seguro reside nesse aspecto. Não há resistência tecnológica, mas sim respeito à estrutura normativa do sistema registral.
Considerações finais
A decisão do STJ representa um avanço ao reconhecer a legitimidade das assinaturas eletrônicas avançadas e conter exigências cartoriais sem fundamento concreto. No entanto, ela não elimina as exigências estruturais do sistema notarial e registral, nem autoriza a substituição indiscriminada da forma pública quando exigida por lei.
No Direito Imobiliário, a tecnologia deve ser usada como ferramenta de eficiência, não como atalho jurídico. A segurança patrimonial depende de técnica, planejamento e coerência entre forma legal, contexto do negócio e vontade real das partes.
O risco imobiliário raramente surge na assinatura. Ele aparece quando o título é levado ao cartório, quando o tempo testa sua estrutura ou quando o conflito revela o que não foi juridicamente pensado desde o início.
Referência jurisprudencial: Superior Tribunal de Justiça. REsp nº 2.243.445/SP (2025/0432166-6). Rel. Min. Daniela Teixeira. Julgado em 19 jan. 2026.
