Nova legislação redefine a base de cálculo do imposto, reforça a segurança jurídica e reduz distorções históricas na tributação das transações imobiliárias no DF

A forma de calcular o Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis – ITBI no Distrito Federal passou por uma relevante mudança recentemente. Com a promulgação da Lei nº 7.794/2025, o imposto passa a incidir de maneira objetiva sobre o valor real da transação imobiliária, encerrando uma prática histórica de cobranças baseadas em valores genéricos e, muitas vezes, desconectados do mercado.

O efeito é direto: mais previsibilidade, redução de distorções e um ambiente mais favorável para negócios imobiliários no Distrito Federal.

Um problema antigo do mercado

Até então, o ITBI era calculado com base no chamado “valor venal”, previsto na Lei nº 3.830/2006. Embora o conceito sugerisse proximidade com o valor de mercado, na prática, o imposto era calculado com base em tabela própria da Secretaria de Economia.

Isso criava um cenário recorrente de insegurança: imóveis negociados por determinado valor acabavam tributados por outro, quase sempre elevando o custo da operação, comprometendo o planejamento financeiro e estimulando disputas administrativas e judiciais.

O que muda com a nova lei

A Lei nº 7.794/2025, de autoria do deputado distrital Thiago Manzoni, altera o conceito de valor venal para fins de ITBI. A partir de agora, ele passa a ser definido como o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado, ou seja: o preço efetivamente pactuado entre as partes.

Para o advogado Washington Dourado, sócio do escritório Washington Advogados, a mudança corrige uma distorção histórica da tributação imobiliária no DF: “Não fazia sentido o contribuinte pagar imposto sobre um valor que não corresponde à realidade da negociação. A nova lei traz justiça tributária, previsibilidade e respeito ao que foi efetivamente acordado entre comprador e vendedor”, afirma.

Além da redefinição conceitual, a norma estabelece três pilares centrais:

• Presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte
• Proibição do uso de valores de referência genéricos ou tabelas pré-fixadas
• Obrigatoriedade de processo administrativo formal para contestação do valor, com contraditório e ampla defesa

Com isso, o valor informado na escritura ou no contrato deixa de ser tratado como suspeito por padrão e passa a ocupar o centro da tributação.

Alinhamento com o entendimento dos tribunais

A nova legislação coloca o Distrito Federal em linha com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, especialmente o Tema 1.113. Nesse julgamento, o STJ fixou que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor de mercado do imóvel, sendo irregular a adoção de valores arbitrados unilateralmente pelo poder público, inclusive aqueles vinculados ao IPTU.

O tribunal também consolidou o entendimento de que o valor declarado presume boa-fé e só pode ser afastado mediante procedimento administrativo fundamentado, exatamente o modelo agora positivado na legislação distrital.

No Tema 1.113 o STJ fixou a seguinte tese sobre o ITBI

• a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
• b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
• c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
  

Para o setor imobiliário, a mudança vai além de um ajuste técnico, pois altera a lógica econômica das transações no DF:

• Segurança jurídica para financiamentos – Regras mais objetivas reduzem o risco de questionamentos posteriores, criando um ambiente mais seguro para operações de crédito imobiliário e para a atuação de instituições financeiras.
• Mais previsibilidade para investidores e incorporadoras – A presunção de veracidade do valor declarado elimina surpresas na etapa final do negócio. Isso facilita estudos de viabilidade, estruturação financeira e decisões de investimento.
• Tendência de menor judicialização – Ao alinhar a legislação local à jurisprudência do STJ, a expectativa é de redução significativa de disputas administrativas e judiciais envolvendo ITBI, beneficiando contribuintes e o próprio poder público.
• Redução efetiva do custo das operações – Em muitos negócios, especialmente em negociações abaixo de valores de referência oficiais, o ITBI era calculado sobre bases infladas. Com a nova regra, o imposto passa a refletir o preço real da operação, reduzindo o custo total de aquisição.

Com a nova lei o procedimento para o cálculo do ITBI passa a ser mais simples e objetivo, devendo a administração tributária considerar como valor da transação o preço efetivamente negociado entre as partes.

A nova regra do ITBI representa um avanço relevante na modernização da tributação imobiliária do Distrito Federal. Ao substituir critérios genéricos por parâmetros reais de mercado, a legislação reduz distorções, fortalece a segurança jurídica e cria um ambiente mais saudável para o setor.

Em um cenário de busca por previsibilidade e segurança jurídica, a mudança no ITBI reposiciona o Distrito Federal como um ambiente mais racional e atrativo para negócios imobiliários.